Legislar a golpe de decreto.

Ayer hablé de las formas: las amenazas a quien votaba no. Hoy toca el fondo: qué se votó, cómo se hizo y qué dicen los datos.

En la primera parte conté cómo se trató en el Congreso a quienes votaron en contra de los decretos ley de vivienda. Pero quedarse ahí sería hacer lo mismo que critico: hablar del ruido y no del contenido.

Así que hoy la pregunta es otra: ¿eran buenos esos decretos? Y, sobre todo, ¿es así como se debe legislar sobre el problema que más preocupa a los españoles?

Qué decían los decretos

Eran dos reales decretos ley, aprobados en el Consejo de Ministros el 29 de septiembre:

• El primero (RDL 26/2026) prorrogaba los contratos de alquiler, limitaba las subidas anuales al 2 %, suspendía desahucios de personas vulnerables hasta 2030 e incluía medidas contra los fondos de inversión.
• El segundo (RDL 27/2026) establecía la prórroga automática de los contratos: el propietario tendría que justificar por qué no renueva y, en algunos casos, indemnizar al inquilino.

Proteger a quien está a punto de perder su casa es un objetivo que casi nadie discute. El debate no es el qué, sino el cómo. Y el cómo empieza por la herramienta elegida.

La excepción convertida en costumbre

La Constitución reserva el decreto ley para casos de "extraordinaria y urgente necesidad" (artículo 86). Es una vía rápida: el Gobierno aprueba la norma, entra en vigor al día siguiente y el Congreso solo puede convalidarla o tumbarla, sin cambiar una coma.

• Felipe González firmó 129 en catorce años. Aznar, 127. Zapatero, 108.
• En esta legislatura (desde noviembre de 2023) se han aprobado 37 leyes por la vía ordinaria, con presentación, debate y enmiendas: 9 orgánicas y 28 ordinarias, según el registro del Senado. En el mismo periodo, el Gobierno ha aprobado 53 decretos ley. Más decretos que leyes.
• Y la tendencia va a más: en el último curso político (2025-2026) salieron adelante 10 leyes y 21 decretos ley convalidados. Por cada ley debatida, dos decretos.
• De esos 53 decretos, el Congreso ha tumbado 10, 8 de ellos solo en 2026.
• Cuando un Gobierno no tiene mayoría para aprobar leyes, el decreto se convierte en atajo: se aprueba primero y se negocia después, o no se negocia.
• Y cuando se gobierna así, el Parlamento deja de ser el lugar donde se construyen las leyes y pasa a ser el lugar donde se aceptan o se rechazan en bloque.

Un decreto ley no se debate. Se acepta o se tumba. Y por eso exige más rigor, no menos.

Tres poderes, no uno

Esto no es un tecnicismo jurídico. Va al corazón de lo que hace que una democracia lo sea. Montesquieu lo resumió hace casi tres siglos: para que nadie abuse del poder, el poder tiene que frenar al poder. Por eso se reparte en tres:

• El legislativo (las Cortes) hace las leyes. Es donde están representados todos los ciudadanos, también los que no votaron al Gobierno (artículo 66 de la Constitución).
• El ejecutivo (el Gobierno) gobierna y aplica esas leyes (artículo 97).
• El judicial (jueces y tribunales) resuelve los conflictos aplicando la ley. Y la Constitución le reserva en exclusiva "juzgar y hacer ejecutar lo juzgado" (artículo 117.3).

Cada uno tiene su terreno. Y cada uno vigila a los otros dos. El equilibrio se rompe en cuanto uno de ellos empieza a ocupar el terreno de los demás.

Primer paso: el Gobierno legisla. Cuando el decreto ley deja de ser la excepción y se convierte en la forma normal de gobernar, el ejecutivo hace el trabajo del legislativo. El Parlamento ya no construye las leyes: solo puede decir sí o no a lo que le llega cerrado. Y cuando dice no, como el viernes, a sus diputados se les señala con nombre y apellidos.

Segundo paso: se esquiva al juez. Un desahucio no es una decisión del propietario. Es el final de un proceso judicial, con sus plazos, sus garantías y su derecho a defensa, que termina en una sentencia. La Constitución dice que es "obligado cumplir las sentencias firmes" (artículo 118). Cuando, como pasó con el caso de Maricarmen o como se pide en estos decretos, se pretende dejar sin efecto la ejecución de una sentencia por decisión política, el mensaje es muy claro: lo que diga un juez vale hasta que al Gobierno le conviene que no valga.

Proteger a una persona vulnerable es una obligación de los poderes públicos. Pero la forma de hacerlo en un Estado de derecho es que el Estado le dé una alternativa: una vivienda social, una ayuda, un realojo. No es suspender la sentencia y trasladar el coste a un particular que hizo exactamente lo que la ley le permitía: acudir a un juez.

• Si el Gobierno hace las leyes, sobra el Parlamento.
• Si el Gobierno decide qué sentencias se cumplen, sobran los jueces.
• Y si sobran los dos, lo que queda se sigue llamando democracia, pero ya no funciona como tal.

La separación de poderes no es un trámite. Es lo único que te protege cuando el que gobierna no es de los tuyos.

Cuatro días para ocho años

Los decretos se presentaron como una respuesta urgente. Pero la vivienda no se ha convertido en un problema esta semana. El propio Gobierno lleva ocho años en el poder, y en ese tiempo:

• Se han producido 272.417 desahucios (datos del Consejo General del Poder Judicial desde junio de 2018). Unos 191.000 por impago del alquiler.
• Se aprobó una Ley de Vivienda en 2023, con topes al alquiler en zonas tensionadas. Tres años después, el Gobierno necesitaba dos decretos de urgencia.
• La vivienda social ha pasado del 2,5 % al 3,4 % del total, según la propia ministra. La media de la Unión Europea está muy lejos: harían falta 1,2 millones de viviendas sociales más para alcanzarla.

Ocho años para el problema. Cuatro días para la solución.

Lo que decía el PSOE

Hay algo que llama la atención en estos decretos: algunas de sus medidas son justo las que el PSOE rechazaba hace poco.

• En febrero de 2021, el entonces ministro con las competencias de vivienda, José Luis Ábalos, rechazaba intervenir los precios del alquiler: "El PSOE prefiere promover que no imponer".
• Y defendía que la vivienda "es un derecho, pero también es un bien de mercado" que genera actividad económica y necesita seguridad jurídica.
• Cinco años después, el mismo partido firma la prórroga automática de los contratos y un tope del 2 % a las subidas.

Cambiar de opinión es legítimo. Lo que no es legítimo es no explicar por qué, y menos aún llamar "rentista" o "vendido a los buitres" a quien hoy defiende lo que tú defendías ayer.

Lo que nadie quiso escuchar

No hace falta ir a los economistas de un partido. Las advertencias venían de instituciones sin bandera:

• El Banco de España (Informe Anual, junio de 2026): los controles de precios son "especialmente eficaces a corto plazo", pero sus beneficios se compensan con "pérdidas de bienestar a medio y largo plazo". Y avisa de un efecto concreto: en 2024, los contratos nuevos ya entraban un 16,5 % más caros que la media de los existentes. Cuando se congela lo que ya está alquilado, lo paga el siguiente inquilino.
• José García Montalvo, catedrático de Economía: la prórroga automática "genera una situación de inseguridad jurídica" que perjudica a la oferta que hace falta.
• Arantxa Goenaga, abogada especialista en derecho inmobiliario: el decreto "traslada al propietario una función que corresponde al Estado".

Nota: también hay expertos que defienden las regulaciones de precios, sobre todo como medida temporal mientras se construye vivienda. El problema no es que haya debate. Es que un decreto ley no deja espacio para tenerlo.

Mirar fuera de casa

Ninguna de estas medidas es nueva. Se han aplicado en otros sitios, y los resultados están ahí para quien quiera mirarlos:

• Cataluña (2024-2026). Los topes en zonas tensionadas han frenado los precios: según el Incasòl, en Barcelona el alquiler ha bajado un 3,3 % desde 2024. Pero, según un estudio de Fedea, los anuncios de alquiler cayeron un 22 % en Barcelona, frente al 7 % fuera de Cataluña. Los pisos que se alquilan son más pequeños, y cada anuncio recibe 462 contactos, 4,5 veces más que en Madrid. Más barato, sí. Para quien lo consigue.
• Berlín (2020-2021). Congeló los alquileres por ley. El Tribunal Constitucional alemán la anuló, y los precios repuntaron nada más caer.
• Viena. El modelo que todos citan. Funciona, pero no por topar precios: lleva un siglo construyendo vivienda pública, y hoy cerca de la mitad de la población vive en vivienda subvencionada. Eso no se hace con un decreto en cuatro días.
• Un estudio de 16 países durante más de un siglo (Kholodilin y Kohl, 2023) concluye que la regulación más restrictiva del alquiler se asocia con menos inversión y menos vivienda construida.

Los países que mejoran el acceso a la vivienda no son los que más prohíben. Son los que más construyen.

Lo que pasó en 72 horas

Entre el 28 y el 30 de septiembre, según el Observatorio del Alquiler, desaparecieron de los portales 4.290 viviendas más de lo esperado por la tendencia previa. Las mayores caídas, en el País Vasco, Cataluña y Canarias. El propio Observatorio lo calificó de "inusual por su intensidad y rapidez".

Nota: el Observatorio advierte de que sus datos "no permiten aún atribuir la totalidad de esta reducción" a los decretos. Idealista dice no tener constancia, por ahora, de una caída así, y Maldita.es no ha podido verificarlo. Por eso el dato que importa no es el de tres días, sino el de Cataluña tras dos años de topes: un 22 % menos de oferta.

Cuando la medida se lleva al límite

El debate en España no se queda en los topes. El 26 de septiembre, Irene Montero e Ione Belarra (Podemos) pidieron expropiar 650.000 viviendas de fondos para destinarlas a alquiler social. Montero insistió el 3 de octubre: que se haga por decreto, antes de convocar elecciones.

No hace falta imaginar adónde llevan estas ideas cuando se aplican hasta el final. Hay países que lo hicieron, y estos son sus datos:

• Argentina (2020-2023). La Ley de Alquileres del Gobierno de Alberto Fernández y Cristina Kirchner alargó los contratos a tres años y fijó las subidas por índice. La oferta se hundió. Tras su derogación en diciembre de 2023, la oferta creció en torno a un 150 %, según el Colegio de Corredores Inmobiliarios, y el precio de los pisos anunciados en Buenos Aires bajó un 32 % en términos reales. Matiz: lo que pagan quienes ya tenían contrato subió, según el INDEC. Bajó lo nuevo, no todo.
• Venezuela (2011). La ley de alquileres de Chávez congeló precios, blindó a los inquilinos y vino acompañada de expropiaciones. Quince años después, en julio de 2026, el presidente del Parlamento chavista, Jorge Rodríguez, reconoció que la ley es "muy regresiva" y que unas 200.000 viviendas siguen vacías porque sus dueños tienen miedo a alquilar. No lo dice la oposición. Lo dice el régimen.
• Cuba (1960). La Ley de Reforma Urbana confiscó las viviendas (cada familia podía conservar una) y prohibió vender y alquilar. Resultado oficial: un déficit de 883.050 viviendas (el 22,5 % del parque, 2017) y un 59 % de casas en estado regular o malo. No se volvió a permitir comprar y vender hasta 2011.

¿Significa esto que un tope al alquiler lleva inevitablemente a Cuba? No. Alemania, Países Bajos o Austria regulan sus alquileres y no expropian. Y la pobreza de Cuba o Venezuela tiene muchas más causas que su política de vivienda.

Pero todos estos casos enseñan lo mismo: cuando el propietario deja de confiar, el piso no pasa al inquilino. Desaparece del mercado.

Puedes obligar a alguien a no subir el alquiler. No puedes obligarle a alquilar.

¿A costa de quién?

El relato de estos días ha sido sencillo: inquilinos frente a fondos buitre. Pero los datos dibujan otro mapa:

• Según el Banco de España, en torno al 92 % de las viviendas en alquiler pertenece a particulares. Los grandes tenedores rondan el 8 %.
• El propio Ministerio de Consumo (con datos fiscales, 2023) matiza que el 61 % del alquiler está en manos de propietarios con más de una vivienda y de empresas. Pero el 39 % es de personas que alquilan un solo piso.
• Es decir: el decreto no recaía solo en un fondo de Nueva York. Recaía también en la jubilada que alquila el piso de su madre o en la familia que lo compró como complemento de una pensión que no le llega.

Y aquí está, para mí, el fondo del problema. Se legisla para proteger a un grupo trasladando el coste a otro, en vez de asumirlo el Estado con vivienda pública. Se le pide a quien ya paga impuestos, IBI, comunidad y derramas que haga además de servicio social, sin compensación.

El resultado es previsible: quien puede, retira su piso del mercado. Hay menos oferta, los precios de los contratos nuevos suben y el problema que se quería resolver se agrava para el siguiente que busca casa. Un sistema que exprime a quien lo sostiene acaba volviéndose contra sí mismo.